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                2018-09-19 11:02:19

                  代孕产子_国内首家专业性公司,以资深医生资源为核心,19年诚信历史,1万多成功案例,是你放心的选择。资产证券化成了长租公寓的毒药?18967

                  

                原标题:资产证券化成了长租公寓的毒药?

                  从创业风口到风口浪尖,长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品,也从创新工具变成了争议焦点。

                  在“租购并举”的政策导向下,住房租赁行业吸引了大量资本进入,许多金融手段应运而生,相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷,在方便租客交租的同时,也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。

                  另外,包括ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产信托投资基金)等在内的资产证券化产品,曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具,但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时,增加了资金杠杆,隐藏着“爆雷”风险。

                  租金贷、租赁资产证券化,这些资本进入长租公寓市场的工具,是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗?这不是长租公寓第一次被反复追问租金问题,也不是资本和金融工具第一次被重新审视其作用和风险。

                  反思租金贷

                  今年8月,位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产,让租金贷模式陷入舆论争议中。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不知情的情况下,与其签订租房贷合约,而被舆论口诛笔伐。

                  一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式缴纳房租,其实是使用了网络贷款后的还贷。一时间,租金贷被不少人认为是房租涨价的推手,甚至是“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。

                  对于颇受争议的租金贷,中联基金总经理何亮宇上周在2018中国长租市场峰会上表示,上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据:某长租公寓在上海用租金贷付房租的比例占到了所有付款方式的20%多,而在北京仅仅超过10%。“(如果说租金贷)这种产品推高了租金,很显然上海的涨幅比北京大,但是恰恰相反,上海的涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

                  “租金消费贷有没有必要存在?我们(认为)还是需要。”何亮宇认为,刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”,消费贷满足了租客、公寓、房东的需求。

                  但他也承认其中存在一定的风险。比如,“是不是出现了隐瞒诱骗的行为?是不是充分披露?”另外,租客与长租公寓签订的租约可能只有一年,但租金贷的合约可能有两三年,这可能是违规的。以及,长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金,而当前只需支付房东一个月的租金,中间几个月的租金所形成的资金池目前还缺少监管。“有的企业留下(这笔资金)扩张,进一步获取房源提高服务,或者向房东付房租。如果不法企业炒股票了,那怎么办?”何亮宇认为,需要对此类趸交租金强化监管。

                  首都经贸大学教授赵秀池认为,租金贷本身是方便租客的工具,但租赁企业并没有贷款资质,而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等,往往利率很高,既提高了企业融资成本,也加大了金融风险。“如果是银行直接介入,会降低融资成本,对租金贷的发展会有好处。”

                  对于租金贷及与此相关的资金池,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志建议,政府需要建立一个租金管控平台。“不论你是谁,收取租金、支付租金的话要打到这个平台上,而不是直接打给中介,要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用,一旦它投了一个‘瞎事’(不靠谱的事),这就变成了风险。”他说。

                  争议资产证券化

                  除租金贷外,另一个引起争议的金融工具是以ABS、REITs为代表的租房资产证券化。

                  何亮宇认为,分析租赁资产证券化的争议,首先要根据不同情况具体分析。他所在的中联基金,与保利、越秀、碧桂园、恒大等多家房地产企业合作过租赁资产证券化的产品。据他介绍,目前市场上的租赁资产证券化主要有这几种方式:

                  第一种是购买房源资产,成为房产拥有者或者REITs投资人,再对外出租;第二种是长租企业以自身信用为抵押发行ABS,比较典型的是魔方公寓发行的“信托受益权资产支持专项计划”;第三种是自如、蛋壳等长租公寓所发行的租赁贷ABS,“其核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

                  在他看来,ABS等产品是场内金融工具,在证券交易市场公开发行对这类金融产品的支持是最有效的,对其开展的金融监管、尽调、披露也是最完善的。

                  中信建投证券投资银行部总监方春晖认为,长租公寓现金流持续稳定、小额分散的特点很适合将资产证券化,尤其是在一二线城市,租房市场资金流非常稳定,方便控制风险。而相比私募股权等融资方式来说,资产证券化也是降低公寓运营企业融资成本的一个选择。“不管是魔方还是新派,(公寓)资产证券化产品的利率只有5%左右。”

                  不过,方春晖也承认,当前租赁资产证券化存在局限。首先是无法解决开发建设阶段需要大量资金的问题,其次是长租公寓市场的资金回报率过低,“长租公寓这么低的回报率到底能不能赚钱,这是摆在我们面前很难回避的问题。”

                  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜注意到,当前有很多公寓运营企业和金融机构在尝试发行ABS等资产证券化产品。她提醒,做这类尝试“关键还得看底下的基础资产好不好”,如果底层的租赁资产没有稳定的收益现金流,不论是采取ABS还是REITs形式,都不会走得长远。

                  “不要一见到有钱就去捞,没有金刚钻就别揽瓷器活,别想着在市场上骗钱。”汪丽娜呼吁,长租公寓企业还是应该多在提升租住体验上下功夫,只有租客长期稳定在这租房子,才能有租金收入,将来做ABS、REITs才能有基础。

                  中国青年报·中青在线记者 王林 张均斌 来源:中国青年报

                (责编:孔海丽、伍振国)




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                            2018-09-19 11:02:19

                              代孕产子_国内首家专业性公司,以资深医生资源为核心,19年诚信历史,1万多成功案例,是你放心的选择。97927

                              

                            驻村工作队为了增加该村集体收入,结合实际,积极开展光伏扶贫,打造了“一广场三中心”(光伏扶贫产业文化广场、劳动就业服务中心、特色产品展销中心、爱国教育文化中心)。这个村的氛围发生了极大的改观——60多岁的老人萌生了要走出家门当老板的想法,原本思想守旧的丈夫更是主动劝妻子出去工作。

                            消防官兵使用专业工具帮助货车司机脱困。垫江消防供图 华龙网发

                            在千里之外的北京,2018年8月27日,民法典各分编草案首次提交全国人大常委会审议。

                            参考消息网9月6日报道 俄媒称,俄罗斯外交部长谢尔盖·拉夫罗夫在一档电视节目中说,华盛顿会使用美元来惩罚自己不喜欢的国家。

                            据介绍,洞庭湖区下塞湖非法矮围问题曝光后,湖南省委督促对下塞湖矮围进行整治,截至6月20日已将矮围全部清除,近3万亩“私家湖泊”已基本恢复湖洲原貌。

                            北京是一个很包容的城市,穿行在这个城市里,每天都要跟很多人打交道,会受到无数潜移默化的影响。但我觉得北京带给我的,总体是好的感受。

                            先是一刀刺中了刘海龙的腹部,第二刀,正好刘海龙滑倒在地,第三刀于海明直劈刘海龙的胸部。

                              总策划:俞 铮 何晓彤

                            唐凤靓:首先我们非常高兴带来这款重磅车型,新款911亚洲保时捷卡雷拉杯限定版投放整个中国市场一共才100部,物以稀为贵。这部车能够来到成都第一次亮相给观众,我觉得非常荣幸。

                            发展“新经济”提升美国竞争力

                              12日晚间,新华社发布消息,因美国未能遵守一项认定其部分反倾销规定违法的争议裁决,中国已经向世贸组织(WTO)正式申请授权对美实施贸易报复。

                            (3)凡拟参加本次招标项目的供应商,如在“信用中国”网站(WWW.creditchina.gov.cn)、中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的(尚在处罚期内的),将拒绝其参本次采购活动;

                            值得注意的是,该部门内设机构的调整上,明确撤销了原来与计划生育工作有关的三个机构,分别为计划生育基层指导司、计划生育家庭发展司、流动人口计划生育服务管理司。

                              ▲被称为外星人的朱日和蓝军

                              邓风华已经克服了落差感,他在乎深山里的老家,也想改变它。家里只有铺太阳能的屋顶信号好——假期,他抱着电脑坐在屋顶上学习。夜深,绵延的山漆黑,万籁俱寂,头顶的星辉洒满夜空,电脑荧屏闪着光。(文中北京大学学生均为化名)

                            1939年是许渊冲翻译生涯的开始。许渊冲说,当时在西南联大时,有个叫周颜玉的漂亮姑娘。许渊冲和她邻桌。1939年7月12日,他将林徽因的《别丢掉》、徐志摩的《偶然》两首译诗及一封英文信投进了女生宿舍信箱。但无奈周颜玉已经订婚,他只能作罢。50年后,当许渊冲获得国际大奖的消息传出后,这位远在台湾的女同学寄来了信。

                            金羊网讯 记者张豪 通讯员南宣 陈颖欣报道:受台风“山竹“影响,9月16日18时07分,南沙站水位录得最高水位3.16米,再次破历史最高水位,超过"天鸽"时最高水位0.03米,录得港区最大阵风17级,陆地最大阵风13级。

                            经现场查验,这7辆车均不同程度地存在改变车辆外观、轮胎轮毂规格、排气管管径的尺寸等行为,已涉嫌擅自改变已登记机动车的结构、构造等违法行为。据这7辆车的驾驶员交代,他们同属于一个车友会,当晚是相约到此聚会聊天。

                            “说闻解事”栏目专文介绍过巨石阵之谜 图/羊城派

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                            因梁体下挠,华南大桥维修,引导大货车绕行后,或不再围蔽车道

                            2014年11月,上海热线获得“最具价值传播媒体”称号。

                            马伊琍牵手漫步。片方供图

                            《通知》明确,事业单位公开招聘人员,除国家规定的公开招聘方案报省人社厅审核备案外,其他招聘公告、招聘次数、招聘组织、拟聘用人员名单公示等全部由用人单位自主实施,省人社厅强化事中事后监管。对急需引进的高层次、紧缺专业人才,具有高级专业技术职务或博士学位的人员,可采取直接考核的方式招聘。

                            数百名悲痛欲绝的吊唁者身穿蓝色和粉色衣服,走上大曼彻斯特沃克登街头为孩子们送行。

                              欲知大道,必先知史。

                            原标题:经研中心组织召开森林认证项目专家咨询会

                            利物浦将在联赛杯第三轮遭遇劲敌切尔西,虽然有人担心这场恶战会影响红军在其他战线上的重要赛事,但米尔纳强调联赛杯同样非常重要。

                            我在博客上说,周三行情的关键是,沪指需要突击2765并维持在2740之上。收盘价越高越好。为什么这么说?

                            穆帅表示:「这周的训练同样非常、非常出色,我们只希望踢得像对阵热刺一样好,但运气和结果会有所不同。我知道这个赛季将会很困难,因为我知道上赛季也非常艰苦。联赛开始前我就这么说了,不是因为现在的状况,不是因为我们丢了6分才变成这样。两场失利就是两场失利,我们还有35场比赛要打。上赛季,我们开局很好,三连胜,后来也输了好几场比赛。可能这次我们先输两场,谁知道接下来是不是能连胜,让我们连续拿分呢?」

                            同质化竞争严峻,苹果新品能否自我救赎?




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